山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（ 2015）济民四终字第270号

上诉人（原审被告）山东某某工程公司，住所地济南市。

法定代表人张某某，总经理。

委托代理人邢林、张作臣，山东聚轩律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）王某某，女， 1949年2月7日出生，汉族，无业，住济南市。

委托代理人张金军，山东齐州律师事务所律师。

原审第三人济南市某某建设综合开发总公司，住所地济南市。

法定代表人郑某，总经理。

委托代理人赵辉，男， 1971年4月18日出生，汉族，该公司职员，住济南市。

上诉人山东某某工程公司（以下简称某某公司）因与被上诉人王某某、原审第三人济南市某某建设综合开发总公司（以下简称某某开发公司）排除妨害纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（ 2014）槐民初字第1054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院认定， 1992年，某某公司与某某开发公司达成口头协议，约定某某开发公司用济南市槐荫区房产管理局所有的中大槐树86号3-101室房产（即裕律里南楼3-101室房产）与某某公司所有的经十路362号东单元201室房产互换使用权。1995年7月18日，某某公司与某某开发公司就上述互换房屋使用权作了书面说明，内容为：“说明山东某某公司与槐荫区房屋开发公司在合作建设经十路小区过程中经双方领导协商同意：某某开发公司用中大槐树86号楼三单元101号三室一厅房，与送变电经十路362号院东单元201号三室一厅房互换使用权，产权仍归原单位所有。使用该房的住户享有与住公房户同等的权力和义务，双方均不得擅自变更干扰换房住户的使用与生活。一九九五年七月十八日”。另，某某开发公司职工马奎雪于199年9月按上述约定住进了某某公司所有的经十路362号东单元201室房产，即涉案房产。1993年4月8日，某某公司与济南市槐荫区房产管理局第三公房管修所签订了一份换房协议书，某某公司自愿将槐荫区裕律里南楼3-101室住房（即中大槐树86号3-101室房产）与济南市槐荫区房产管理局第三公房管修所交换使用，济南市槐荫区房产管理局第三公房管修所于1993年底在德兴东街新建居民楼上给某某公司安排同等面积的独用房屋。1993年4月10日，济南市槐荫区房产管理局第三公房管修所又与贾善同签订了换房协议书，济南市槐荫区房产管理局第三公房管修所用其与某某公司交换的槐荫区裕律里南楼3-101室住房（即中大槐树86号3-101室房产）与贾善同（贾玉民之父）在北大槐树中街581号的房屋自愿交换使用，后贾善同将北大槐树中街581号房屋交付济南市槐荫区房产管理局第三公房管修所，贾玉民住进了槐荫区裕律里3-101室房产（即中大槐树86号3-101室房产）。另查明，某某开发公司于1993年底将中大槐树86号3-101室房产交付某某公司，某某公司又将房产交付济南市槐荫区房产管理局第三公房管修所。经调查核实，某某开发公司同意某某公司就中大槐树86号3-101室房产与济南市槐荫区房产管理局第三公房管修所互换房屋使用权。

另，某某公司诉济南市槐荫区房产管理局第三公房管修所、马奎雪腾房纠纷一案，原审法院于 2001年1月9日受理后，做出（2001）槐民初字第63号民事判决书。后某某公司不服上述民事判决向济南市中级人民法院提起上诉，山东省济南市中级人民法院做出（2001）济民终字第1615号民事裁定，裁定撤销原审法院作出的（2001）槐民初字第63号民事判决，发回原审法院重审。原审法院于2002年1月20日受理后，依法另行组成合议庭进行审理，审理过程中，某某公司申请撤回起诉，原审法院作出（2001）槐法民重字第63号民事裁定，准予某某公司撤回起诉。

另，某某开发公司于 2001年8月7日出具证明材料一份，内容为：“证明因单位内部职工住房调整，经办公会研究，同意将经十路362号东单元201室房调整给陈文孝居住。2001年8月7日”。

审理过程中，王某某提交结婚证一份，证明其与陈文孝系夫妻关系，陈文孝去世后其继承享有主张该房使用权的权利，某某公司辩称房屋的使用权非物权，不存在继承问题；提交陈文孝居民死亡医学证明书一份，证明陈文孝于 2012年2月21日去世，某某公司对此没有异议；提交某某公司分管物业的张学田经理写的存放王某某已搬入涉案房产家俱的存放地点的清单一份，用于证实某某公司阻挠王某某入住该房；提交该房六把钥匙、2014年1月22日振兴街派出所出警电脑登记信息一份，证明某某公司妨碍王某某居住该房，双方发生纠纷王某某报警处理的事实，某某公司辩称清单不知为谁所写，出警记录与本案无关，不清楚上述钥匙是否为涉案房产钥匙，上述证据不能证实王某某已经入住涉案房产。

审理过程中，某某公司提交涉案房屋所有权证复印件一份，证明涉案房产产权归某某公司所有，王某某及某某开发公司对此无异议；提交济南市房改购房产权登记申请审批书复印件一份，证明 1995年7月18日某某公司与某某开发公司签订的说明中由某某开发公司交换给其的房产已由案外人参加房改，同意参加房改的为产权人也就是某某开发公司上级主管单位济南市槐荫区房产管理局，协议中的换房目的不能实现，因此其作出了解除上述“说明”的法律行为，王某某对证据的真实性没有异议，认可焦兰基参加房改的房产是其提交的“说明”中的房产，但认为焦兰基参加房改并不影响王某某对涉案房产的使用权；提交解除通知复印件照片两张，证明其于2014年1月10日向某某开发公司送达解除通知，因某某开发公司拒收，只能以张贴的方式张贴在其办公室大门上，并且留存了当时张贴情形的照片作为证据，证明其依据合同法及相关司法解释行使了单方解除权，解除行为自通知到达之日起生效，无需某某开发公司同意。某某开发公司对该照片的真实性没有异议，认可某某公司于2014年1月10日将上述解除通知张贴在其公司办公室门口，但单方解除合同是否具有法律依据不清楚，工作人员都没有签收到某某公司所说的解除通知。王某某辩称对真实性不发表意见，送达时间不能确定，王某某入住该房的时间为2001年8月7日，在该解除通知之前入住，不是在之后入住，故该解除通知即使属实，某某公司也无权妨碍王某某居住该房；提交经十路362号楼东单元201室房屋（送变电宿舍）交接说明复印件一份，该份说明中明确王某某在满足一定条件情况下对涉案房产及纬八路32号1号楼1单元304室房屋进行二选一，选择的时间点应该是2001年8月7日起的三个月，根据该份证据认为王某某已选择了纬八路32号1号楼1单元304室房产，因此其不应对涉案房产主张使用权。王某某陈述该证据的真实性无法确定，从内容来看，所涉及的事项不属于某某公司的权利，某某公司无权以该证据内容来对抗王某某和某某开发公司，如果该证据内容属实的话，也属于王某某与某某开发公司内部的事项，与某某公司无关。某某开发公司辩称对证据的真实性没有异议。

审理过程中，原审法院组织双方当事人到坐落于本市槐荫区经十路 362号东单元201室涉案房屋处勘察，发现防盗门上灰尘较多，王某某对此陈述在此之前已来过两次查看未发现涉案房产有人居住，某某公司对此陈述在与某某开发公司解除换房协议后安置了别人。原审法院限某某公司在规定时间内举证，但某某公司在限定的期限内未提供证据。

原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。具体到本案，某某公司与某某开发公司就各自所有的房产订立协议互换使用权，并约定产权仍归原单位，双方均不得擅自变更干扰换房住户的使用与生活，双方订立协议的行为均出于双方真实意思表示，协议约定内容未违反法律、法规的强制性规定，协议内容合法有效，双方均应按照协议行使权利、履行义务。协议签订后，某某公司按照约定于 1992年9月将自己所有的坐落于经十路362号东单元201室房产交付给某某开发公司，且某某开发公司也已安排其职工居住使用。某某开发公司也按照约定将自己管理的济南市槐荫区房产管理局所有的中大槐树86号3-101室房产于1993年底交付给某某公司，某某公司依照其与济南市槐荫区房产管理局第三公房管修所签订的换房协议书将中大槐树86号3-101室房产交付给济南市槐荫区房产管理局第三公房管修所，某某开发公司对某某公司的上述行为予以认可。至此，某某公司、某某开发公司就双方达成的换房协议已经实际履行。故对某某公司陈述的已行使单方解除换房协议、王某某无权居住涉案房产、王某某的诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，不予采信。根据某某公司、某某开发公司就双方达成的换房协议的约定，双方均不得擅自变更干扰换房住户的使用与生活，某某开发公司于2001年8月7日将经十路362号东单元201室调整给陈文孝居住，王某某系陈文孝配偶，有权与陈文孝一起居住上述房产，且王某某已将部分家具搬入涉案房产内，陈文孝于2012年2月21日去世，但某某公司违反上述约定，妨碍王某某入住涉案房产，并将上述房产安置他人使用，某某公司的上述行为对王某某已构成侵权，《中华

人民共和国侵权责任法》第六条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任；第十五条规定：承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。审理过程中，某某公司辩称其已将涉案房产安置案外人居住使用，为查明事实，原审法院组织双方当事人到涉案房产处查勘，就现有查勘情况来看未有证据显示涉案房产有人居住，经原审法院释明限某某公司在规定时间内就其陈述的上述内容予以举证，但某某公司未在规定时间内举证，故对某某公司辩称的涉案房产安置案外人的答辩意见不予采信。对王某某主张的某某公司对坐落于本市槐荫区经十路 362号东单元201室房屋停止侵害、打开房门，由王某某居住使用该房的诉讼请求，予以支持。就某某开发公司陈述王某某已选择了槐荫区纬八路32号楼1号楼1单元304室房产，对经十路362号东单元201室房产予以收回的意见，属于另一法律关系，不属于本案审查范围，故不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条的规定判决：山东某某工程公司于判决生效之日起三十日内将其所有的坐落于本市槐荫区经十路362号东单元201室房屋腾交给王某某，打开房门，由王某某居住使用上述房屋。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由山东某某工程公司负担。

上诉人某某公司不服原审判决上诉称：一、原审法院对上诉人单方解除换房协议（说明）不予采信系认定事实和适用法律错误。被上诉人要求住进涉案房屋的主要依据是 1995年7月18日上诉人与某某开发公司共同出具的互换房屋使用权的说明，该说明早已解除，上诉人作为所有权单位依法收回了涉案房屋，被上诉人无依据和权利要求住进涉案房屋。上诉人与某某开发公司签订换房协议后，某某开发公司应保证其所用以交换的房产不被产权单位收回、变卖等，但其上级单位将涉案房产出售导致该互换房屋行为已无法继续履行。2014年1月10日，上诉人向某某开发公司送达了解除上述说明的通知。依据法律上述解除通知早已发生解除的法律效力，上诉人依法收回了该房屋，被上诉人使用涉案房屋的依据已不存在，故被上诉人无依据和权利要求住进涉案房屋。二、被上诉人根据《经十路362号楼东单元201室房屋（送变电宿舍）交接说明》选择了纬八路32号1号楼1单元304室房产，并且进行了房改购房，因此被上诉人无权要求再使用该涉案房屋。某某开发公司也认为涉案房屋应予收回。三、原审法院认定上诉人将涉案房屋安置他人使用对被上诉人构成侵权系事实认定错误。上诉人作为涉案房屋所有权人是在与某某开发公司无法继续履行换房协议的基础上，依法解除换房协议并且合法收回房屋的前提下将涉案房屋安置给他人使用的，某某开发公司对解除并没有提出异议，也没有向法院起诉确定解除的效力，应视为已认可解除，不存在法院认定的所谓侵权行为。在一审庭审中某某开发公司明确表明假设换房协议没有解除，其应该对涉案房屋予以收回，被上诉人无权使用涉案房屋，上诉人不存在侵权事实。四、假若被上诉人依法可以继续使用涉案房屋，也应在与上诉人约定好房租、物业管理费、水电费、供暖费、装修装饰等一系列合同条款并书面签订房屋租赁合同的前提下使用该涉案房屋。五、被上诉人事实上从未入住涉案房屋，假若被上诉人认为其权利受到侵害，应当自权利受到侵害之日起两年内主张权利，上诉人直到2014年4月10日才主张其权利，其主张早已超过诉讼时效。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人王某某答辩称：换房协议是上诉人与某某开发公司订立并实际履行的，上诉人将交换所得的房屋又与济南市槐荫区房管局第三公房管修所签订换房协议，该换房协议是否履行并不影响上诉人与某某开发公司的换房协议的效力及履行。上诉人妨碍被上诉人居住涉案房屋，违反了其与某某开发公司的换房协议的约定，也对被上诉人构成侵权。上诉人称其单方解除了换房协议，而单方合法解除的条件应当是合同相对方有违约，但从一审查明的事实来看，某某开发公司已经将用于交换的房屋交付给了上诉人。因此，某某开发公司不存在违约行为，上诉人单方解除不合法。即使上诉人主张的单方解除是成立的，也无法对抗被上诉人。正确的程序应当是上诉人找某某开发公司要回房屋，由某某开发公司向被上诉人要回房屋。因此，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，王某某系依据上诉人某某公司与原审第三人某某开发公司于 1995年7月18日签订的互换房屋使用权协议入住（即占有）涉案房屋，根据《物权法》第二百四十五条的相关规定，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险。故王某某的诉讼请求，符合法律规定。互换房屋使用权协议能否解除，是某某公司与某某开发公司之间的法律关系，某某公司应向某某开发公司主张权利。《经十路362号楼东单元201室房屋（送变电宿舍）交接说明》系某某开发公司与王某某之间的内部约定，某某公司无权依据该交接说明主张权利。某某公司将王某某的家具搬离涉案房屋后，王某某即报警处理，故其提起本案诉讼并未超过诉讼时效。综上，上诉人某某公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费 200元，由上诉人山东某某工程公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　邵举强

代理审判员　　马立营

代理审判员　　曹　强

二〇一五年五月二十六日

书　记　员　　吴秀婷