济南市长清区人民法院

民 事 判 决 书

（ 2014）长民初字第1722号

原告张某某，男，生于 1974年9月1日，汉族，个体工商户，住济南市。

委托代理人张百胜，山东从德律师事务所律师。

委托代理人王静静，山东从德律师事务所实习律师。

被告房某某，男，生于 1965年9月27日，汉族，农民，住济南市。

委托代理人张金军，山东齐州律师事务所律师。

原告张某某与被告房某某物权保护一案，本院于 2014年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人张百胜，被告房某某的委托代理人张金军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告张某某诉称， 2004年，原告委托被告在被告所在的崮云湖街道办事处皇姑井村购买有土地使用权的房产一处，被告同年以自己名义购得本村李某某房产一处，并于2004年10月26日与李某某签订协议书一份，载明该房产位置，由李某某转让给被告所有，被告给付了李某某转让款2600元，并约定今后不论有任何情况变化均以该协议为证，注明转让一事是被告替原告代办，宅基地及树株权利人是原告。此后被告将转让房产的原始证件和相关文书交付给原告，原告于2005年初出资约130000元在房产证载明位置翻盖了一套近500平方米的二层楼房，为明确原、被告权利和义务，双方于2009年7月28日签订协议一份，约定被告为名义户主，但实际受让人是原告，原告为转让一事给付被告4000元，包括转让价款2600元，其他费用1400元，若该房产被征收，由被告出面办理相关事宜，征收产生的利益和风险由原告承担，被告对该房产不享有任何权利。但原告翻建房屋后，被告随即入住，原告一再要求其履行协议内容，腾出房屋，被告迟迟未搬离，为此原告诉至法院，要求判令被告立即腾出协议约定的所转让房屋，停止侵权行为；本案诉讼费用由被告承担。

被告房某某辩称，原告起诉的涉案房屋未经产权登记，尚未取得不动产物权，因此要求给予物权保护是不符合法律规定的。 2、答辩人主张房屋归答辩人所有，原、被告对房屋权属有争议，应当先进行确权，再做不动产登记，然后才能诉求腾房。3、原告主张委托被告抵名购买农村宅基地上的房产，即使属实，也因为损害集体利益，属于无效民事行为，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经本院审理认定，原、被告系朋友关系， 2004年10月26日，原告委托被告在济南市购买该村村民李某某的房产一处，原、被告及李某某签订《协议书》一份，内容为：“今有李纪法房后董玉坤院南有一石头房基础后树株，经协商由李某某转让给房某某所有，付现款贰仟陆佰元正，以此为证。今后不管有河变化任何情况都以此字据为证，注：此事房某某替张某某代办，权利人为张某某。房基户主李某某现户主房某某证明人：樊济胜房基权利人：张某某。2004年10月26号。”该房屋占用宅基地面积为15.4米长、14.6米宽共225平方米，四至为南至李化某、东至路、北至董某坤、西至路，协议签订后被告将房产证交付给原告。2005年初，原告在该房产证载明位置建造二层楼房一处，面积约为500平方米，支出费用约130000元，该房屋系由案外人刘某山为原告承建，并雇用了冯德某、姜某廷等人从事劳务。原告（乙方）与被告（甲方）为明确权利义务，于2009年7月28日签订《协议》一份，约定如下：“1、甲方与李某某的房产转让一事中，名义上的现户主是甲方，实际上的受让人为乙方，乙方为此已支出费用约四千元，其中包括上述协议中的价款贰仟陆佰元，办理该事项时的招待费用等约一千四百元。2、乙方新建该房时支出费用约十三万元，乙方（甲方）知悉甲方（乙方）的建房行为，对建房造价数额表示认可，3、甲方称，乙方实际上是该房产的权利人，其它所有人包括甲方在内对该房产不再享有任何权利，乙方对在其上翻新房，费用由乙方向自己承担，若因建房手续不完备建不成或被拆除时，风险也由乙方承担，与甲方无关。4、该房新建前后，甲方所在村委为本村土地将被征收事宜对村内房屋进行实测。甲方称，自己只是该房名义上的权利人，该房被征收后所产生的利益和风险均由乙方承担，甲方自愿出面办理相关手续。五、其他未尽事宜，双方可另行协议，双方都表示不反悔。六、本协议一式两份，每份文字效力相同。立协议人签字乙方：张某某、甲方：房某某二00九年七月二十八日共二页房某某身份证号。”被告房某某否认协议中签名系其本人书写，未在本院指定期间内申请技术鉴定。现该房屋由被告房某某实际占有居住，原告认为被告侵犯其对房屋的权利，为此诉至法院，双方形成诉讼。

上述事实，有原告张某某提交的原、被告及李继某签订的《协议书》一份，原、被告签订《协议》一份，涉案房屋所在位置原房产证一份，房屋照片，建房雇佣人员工资表，证人刘某山、姜某廷、冯德某出庭作证证言，被告房某某提交的樊济锃书面说明一份，以及当事人的陈述在案为凭，经本院审查和开庭质证，可以采信。

本院认为，原告张某某委托被告房某某在皇姑井村购买宅基地一处用于建房，原、被告构成委托合同关系。被告作为受托人，以自己名义与与李某某签订购买房屋协议，但协议中注明被告替原告代办委托事项，实际权利人为张某某，且购房款由原告出资，可以证实李某某对原、被告之间委托关系知情，根据合同法规定，该买卖协议直接约束李某某和原告，买受人系原告张某某并非被告房某某。因买卖房屋占用土地系农村宅基地，根据农村宅基地管理办法，非本村村民不得购买宅基地，因此关于该买卖合同无效。原、被告在建房后签订的《协议》系双方真实意思表示，清楚记载了购房、建房的事实，并约定了关于该房产的权利义务和征收后的收益归原告，系有效协议，各条款对原、被告双方之间均具有约束力。被告虽辩称涉案房屋系被告建设，但未提供任何相反证据，对于被告的抗辩本院不予采信。根据上述证据，可以证实涉案房屋系原告出资建设，但因房屋占用土地取得所依据的买卖合同无效，事后亦未办理不动产登记，原告未取得对涉案房屋的所有权，因此对于原告要求保护其物权，被告腾出争议房的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告分歧较大，致使本案调解不成，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，判决如下：

驳回原告张某某的诉讼请求。

案件受理费 100元，由原告张某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　　卢圣月

人民陪审员　　康茂堂

人民陪审员　　叶继香

二〇一四年十一月四日

书　记　员　　于菲菲