济南市长清区人民法院

民 事 判 决 书

（ 2013）长民初字第2546号

原告杨某甲，男，生于 1953年8月7日，汉族，居民，住济南市市中区。

原告崔某某，女，生于 1950年7月17日，汉族，居民，住济南市市中区。

原告杨某，男，生于 1982年4月18日，汉族，居民，住济南市市中区。

以上三原告委托代理人张金军，山东齐州律师事务所律师。

被告杨某乙，男，生于 1946年12月5日，汉族，居民，住济南市长清区。

委托代理人张敏安，山东文泉坤园律师事务所律师。

被告韩某某，女，生于 1947年10月4日，汉族，居民，住济南市长清区。

被告高某甲，男，生于 1970年6月17日，汉族，居民，住济南市长清区。

被告高某乙，男，生于 1972年11月7日，汉族，居民，住济南市长清区。

以上三被告共同委托代理人王传贵，男，生于 1969年12月18日，汉族，长清峰山法律服务所法律工作者，住济南市长清区。

原告杨某甲、崔某某、杨某诉被告杨某乙、韩某某、高某甲、高某乙物权纠纷一案，本院于 2013年11月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨某甲及杨某甲、崔某某、杨某的共同委托代理人张金军，被告杨某乙及其委托代理人张敏安、被告韩某某、高某甲、高某乙的共同委托代理人王传贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某甲、崔某某、杨某诉称，三原告系父母子女关系，原籍是长清区大柿子园村，在村中有共有房产一处，建筑面积 60.90平方米，于1988年5月20日进行了产权登记，产权证号为长清县城镇私房所有权证长房字第**。原告一家三口都在济南居住生活，老家的房产一直闲置，2010年8月份大柿子园社区两委会颁布旧村改造实施方案，2011年3月26日由原告杨某甲代理全家向社区提出旧改申请，后经调查落实，原告的合法房产被杨某乙非法转卖给了高某志，其双方的买卖关系未经原告授权和事后追认，严重损害了原告的合法权益，根据合同法的相关规定应属于无效民事行为。高某志于2008年去世，其民事权利义务应由其妻子韩某某和儿子高某甲、高某乙继承。原、被告之间的纠纷经济南市长清区司法局文昌司法所调处未果，司法所于2013年9月12日交给原告杨某甲卖契复印件一份。请求法院确认杨某乙与高某志于2000年11月19日签订的卖契无效；诉讼费用由被告承担。

被告杨某乙辩称，一、原告要求确认被告杨某乙与高某志于 2000年农历11月19日签订的卖契无效缺乏事实依据。卖契所涉房屋有四间，因年久失修早已坍塌，该房屋是杨丙芳的，产权证号为生字第3506号，杨丙芳于1982年去世，有两子女，长子杨某乙，次子杨某甲。因杨某甲早年参军，复员转业后安置于济南市区，其户籍早已迁出大柿子园村，已不再是该村村民，所以杨某乙作为杨丙芳的唯一具有村民资格的继承人，有权对杨丙芳遗留的宅基地予以继承。所以杨某乙与高某志签订的卖契符合民法规定的生效要件，不存在无权处分。二、原告从未办理过房地产权属登记，因此原告不享有卖契所涉及标的的任何物权。请求驳回原告的起诉或判决驳回其诉讼请求。

被告韩某某、高某甲、高某乙辩称，一、原告起诉三被告不适格，三被告不是合同的当事人。二、原告没有诉权，原告提供的房产证在长清区房管局档案室没有存档，原告所提供的房产证编号在房管局的档案中显示为该房屋为任玉茂所有，原告无法证明该房产归原告所有。三、原告的起诉已经超出诉讼时效，从原告起诉的事实理由部分来看，大柿子园社区旧村改造是在 2010年8月份实施的，到现在已三年有余，原告从未找过三被告。四、双方争议的房产早已灭失，原告主张物权没有意义，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理本院认定，原告杨某甲与崔某某系夫妻关系，杨某系杨某甲和崔某某之子，原告杨某甲与被告杨某乙系兄弟关系，高某志（已故）与被告韩某某系夫妻关系，被告高某甲、高某乙系高某志和韩某某之子，高某志与杨某乙系同一集体经济组织成员。被告杨某乙与高某志于 2000年农历11月19日签订卖契一份，约定立卖契人杨某乙将自己住宅一处（北至武士河，西至杨新，南至买主，东至胡同），四至分明，由中人刘相富，高恩水说妥，院内一株椿树归卖主外，其余树株、砖瓦石块归买主，卖于高某志名下为业，言明卖价陆仟元正，当众将款一次付清，分文不欠，卖主将房产证当众交给买主，此系两家情愿，永不反悔，恐后无凭，立卖契为证。

涉案房产原系杨某甲、杨某乙的父亲杨丙芳（已故）的，建设于 1949年之前，原告杨某甲早年参军，后在济南居住生活。高某志与杨某乙签订卖契后，对涉案房产进行了翻建，翻建后的房屋因旧村改造，在拆迁范围内，亦被拆除。杨某甲主张涉案房产在杨丙芳去世后，由杨某甲继承。三原告以系争房产系三原告的财产，被告杨某乙未经原告的授权和事后追认，擅自将系争房屋出卖给了高某志，损害了原告的合法权益，起诉要求确认杨某乙与高某志签订的卖契无效。原告为证实涉案房产为原告所有，提交了1988年5月20日长清县人民政府颁颁发的长房字第**清县城镇私房所有权证一份，四被告对房产证的真实性均提出异议，本院在长清区房管局调取了长了长房字第**案材料，显示该编号的房屋为任玉茂所有。原告提交2014年1月10日长清区文昌街道大柿子园社区居民委员会出具的证明一份，内容为“兹证明我社区居民高某志与老户人家杨某甲房产争执为同一房产”，四被告对证明均提出异议，杨某乙认为证明中没有用章人的签名，无法证明系居民委员会的真实意思表示。被告韩某某、高某甲、高某乙认为，居民委员会无权出具有关房产归属的证明，应由房产管理部门出具。

本院所确认的上述事实，由原告提交的房屋所有权证、证明，杨某乙提交的土地房产所有证，本院调取的档案材料及双方当事人的陈述在案为凭，经本院审查，予以采信。

本院认为，本案主要有以下两个争议焦点： 1、原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效；2、杨某乙与高某志签订的卖契是否有效。

关于第一个争议焦点，本院认为，原告要求确认合同无效的诉讼请求，属于形成权，不适用诉讼时效的规定，故原告要求确认卖契无效并未超过诉讼时效。

关于第二个争议焦点，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从常理角度考虑，杨某乙与高某志签订卖契后，双方已实际履行完毕，高某志对买入的房产进行了翻建。其后长达十余年时间内原告均未就该房产买卖及高某志的翻建行为提出异议。退一步讲，即使原告不知道杨某乙卖房产的事实，但自该房产交付后十余年原告对诉争房产的归属、收益等情况不闻不问，显与情理不符。从出于保护市场交易安全的角度考虑，本案中，涉案房产因旧村改造拆迁安置楼房，双方产生矛盾，且涉案房产已被翻建，翻建后的房屋又被拆除，原告要求确认卖契无效，显然不利于交易安全。另，原告提交了长房了长房字第 **城镇私房所有权证和居委会的证明，以证明原告享有涉案房产的所有权，杨某乙系无权处分，应认定卖契无效。但物权登记证书是权利人享有该不动产物权的证明，是基于登记的公示行为产生的公信效力，是一种权利推定，不具有绝对的证明力，且原告提供的房产证的编号的档案材料显示为任玉茂。该房产的买卖并不违反法律的效力性强制性规定，不应以此认定卖契无效。综上，对原告要求确认杨某乙与高某志签订卖契无效的诉讼请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告杨某甲、崔某某、杨某的诉讼请求。

案件受理费 100元，由原告杨某甲、崔某某、杨某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　　张道泉

审　判　员　　岳秀娟

人民陪审员　　唐金凯

二〇一四年三月七日

书　记　员　　房琳琳