济南市历下区人民法院

民 事 判 决 书

（ 2013）历商初字第2580号

原告（反诉被告）孔某梅，女， 1973年12月7日出生，汉族，济南监狱职工，住济南市，。

委托代理人王伟，山东齐州律师事务所律师。

委托代理人张媛萌，山东齐州律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）周志某，男， 1985年7月30日出生，汉族，住济南市。

委托代理人李孝杰，山东天宇人律师事务所律师。

委托代理人周丽某（系被告周志某之姐），女， 1980年8月10日出生，汉族，住济南市。

原告（反诉被告）孔某梅与被告（反诉原告）周志某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孔某梅及其委托代理人王伟、张媛萌，被告（反诉原告）周志某及其委托代理人李孝杰、周丽某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告孔某梅诉称， 2013年7月28日，孔某梅与周志某签订房屋买卖合同，周志某购买孔某梅位于济南市历下区建筑新村26号楼4-102室的房屋。合同签订后，孔某梅已将该房屋过户到周志某名下，而周志某仅付款20万元，剩余45万元因周志某不去银行办理房屋抵押手续，造成银行一直不放款而无法支付给孔某梅。在按揭贷款房屋买卖合同中，去银行办理抵押贷款手续是买方义务。周志某不尽自己的义务，阻止银行放款条件的成立，已构成违约。为此，孔某梅要求：1、解除房屋买卖合同；2、周志某向孔某梅返还济南市历下区建筑新村26号楼4-102室的房屋；3、周志某返还孔某梅向其支付的房屋户籍空户违约金2万元；4、周志某向孔某梅支付违约金113100元（从2013年9月10日起算至2013年11月7日）；5、周志某承担本案的诉讼费、律师费及交通费。

被告周志某辩称，周志某同意解除房屋买卖合同。 2013年11月7日，孔某梅恶意诉讼，将涉案房屋查封，使周志某无法继续办理按揭贷款，无法继续履行合同，对此，周志某不存在任何过错。因周志某在孔某梅起诉之前并未收到2万元违约金，且双方的房屋买卖合同第十条明确约定孔某梅在房屋所有权转移之日起50日内未能清空户籍的，应向周志某支付2万元违约金。因此，孔某梅要求周志某返还房屋户籍空户违约金，理由不能成立。房屋买卖合同没有明确约定2013年9月10日为周志某履行办理抵押贷款义务的截止日期，相关法律法规也没有对此进行规定。而银行对周志某核准的办理抵押贷款手续的截止日期为2013年12月30日，周志某有权在此日期之前合理安排时间办理抵押贷款手续。因此，孔某梅主张周志某阻止银行放款条件的成立，构成违约，没有事实和法律依据，其要求周志某支付违约金113100元，理由不能成立。综上，周志某在合同履行过程中不存在违约行为，对合同的解除也不存在任何过错。相反，孔某梅在合同签订前对涉案房屋存在第三人户籍的事实予以隐瞒，合同签订后也未能履行清空户籍的义务，构成违约，并在周志某办理抵押贷款的期限内，采取恶意诉讼的方式，查封涉案房屋，单方要求解除合同，导致合同无法继续履行。因此，请求法院依法驳回孔某梅要求返还空户违约金2万元、支付违约金113100元、承担律师费和交通费的诉讼请求。

反诉原告周志某反诉称， 2013年7月28日，周志某与孔某梅签订房屋买卖合同，由周志某以65万元的价格购买孔某梅所有的济南市历下区建筑新村26号楼4-102室住房一套，用于落户、结婚及以后子女入学之用。基于这一用途，孔某梅保证房屋户籍为空户。对于购房款，双方约定周志某支付首付款20万元，剩余45万元以银行按揭贷款的形式支付，具体付款日期以银行放贷之日为准。银行最终核准的办理抵押贷款的截止日期为2013年12月30日。2013年11月7日，在合同履行期间，孔某梅将周志某起诉至法院，要求解除房屋买卖合同，并申请法院将涉案房屋查封，使周志某无法继续办理银行按揭贷款。在此期间，周志某与孔某梅联系，争取在银行核准的日期之前协商解决纠纷，继续履行合同。但孔某梅仍一意孤行，拒绝协商，导致房屋买卖合同彻底无法履行，周志某无奈只好要求解除合同，并请求孔某梅返还首付款20万元及同期银行贷款利息。

周志某办理落户手续时被告知所购房屋并非空户，无法正常落户。周志某多次与孔某梅联系、协商，孔某梅不但不予配合，还采取威胁、封门等方式，致使该问题至今未解决。按照合同约定和法律规定，孔某梅除支付 2万元空户违约金外，还应自清空户籍义务履行期限届满之日至判决生效之日，按合同总价款的日千分之三支付违约金。

周志某为购买房屋支付了中介佣金、评估费、税费等合计 13210.80元，由于孔某梅的违约行为导致合同无法继续履行，这些费用也应当由孔某梅承担。

综上所述，要求法院判决： 1、解除房屋买卖合同；2、孔某梅返还首付购房款20万元并赔偿同期银行贷款利息；3、孔某梅支付违约金（自2013年10月16日至判决之日，以65万元为基数，按日千分之三计算）；4、孔某梅赔偿中介佣金、评估费、税费等合计13210.80元；5、孔某梅赔偿交通费、误工费等一切损失和费用；6、孔某梅承担反诉的诉讼费、律师费。

反诉被告孔某梅辩称，第一，周志某无权提出解除合同，因为该权利孔某梅已在本诉中行使；第二，孔某梅是根据房屋买卖合同第 12条行使的合同解除权，有法律依据，而周志某提出解除合同没有法律依据。综上，周志某不享有合同解除的权利，提出的各项要求均没有法律依据，请法院驳回周志某的各项反诉请求。

原告孔某梅为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：

证据 1、房屋买卖合同；

证据 2、涉案房屋的原房屋所有权证（复印件，老证已注销）；

证据 3、孔某梅已把户口迁到他处的户籍证明；

证据 1-3证明孔某梅有权出卖房屋，并在合同签订后按合同约定迁走了户口。

证据 4、21世纪和平加盟店工作人员张浩所写的收据1张，日期为2013年8月22日，证明孔某梅所交的物业保证金2000元已在交房后退还；

证据 5、2013年8月22日周志某出具的欠条一张，证明周志某欠孔某梅房款45万元；

证据 6、录音资料，录音地点是在建筑新村派出所，证明孔某梅与周志某因为落户问题在派出所协商的情况；

证据 7、孔某梅及其丈夫李广与房屋中介经理闫炳晨的交谈录音，闫经理表示在2013年8月22日房屋过户之前45万元的贷款就已审批通过，过完户5个工作日出新证，出了新证1周后去银行办理抵押，银行肯定会打款，银行也给周志某打了电话，证明银行没有放款的原因是周志某不去办理房屋抵押登记手续；

证据 8、21世纪房产中介公司金融中心的工作人员谭海芳的情况说明，证明周志某的银行贷款在2013年8月16日已审批通过，8月30日在银行签订了借款合同，签订借款合同后8个工作日内银行通知周志某办理房屋抵押手续，周志某以种种原因推托不去；

证据 9、孔某梅申请法院到建筑新村派出所调取的接处警登记表、孔某梅申请法院到工商银行历下分行调取的周志某与工商银行历下分行签订的贷款合同、抵押担保合同及房地产抵押估价报告、房屋买卖流程（原告在21世纪房产中介拍摄的照片）；

证据 8、9证明周志某违约的事实。

证据 10、孔某梅给周志某汇款2万元的银行业务凭证及汇款时的见证人21世纪房产中介工作人员张浩所出的证明，证明在周志某与孔某梅就房屋空户问题达不成一致，并拒绝接受2万元违约金的情况下，孔某梅通过汇款方式将2万元汇给了周志某；

证据 11、代理费发票一份，证明孔某梅为诉讼支付律师费1万元；

证据 12、房屋租赁合同一份，证明周志某在购买该房屋后已将该房屋出租收益。

被告周志某为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：

证据 1、房屋买卖合同；

证据 2、户籍证明信；

证据 3、21世纪不动产中介机构的证明；

证据 1-3证明在签订合同前，孔某梅保证该房屋户籍只有其配偶和女儿的户口，并保证在合同期限内迁出，而事实上该户籍上还有“傅成”的户口未迁出，孔某梅构成违约。

证据 4、孔某梅出具的收条二份，证明周志某履行了支付首付款20万元的义务；

证据 5、房屋所有权证书，证明双方在2013年8月28日履行了过户义务；

证据 6、误工证明，证明周志某为了解决房屋纠纷，造成的误工损失为5379.31元；

证据 7、中介佣金、税费及评估费的收据，证明周志某支付相关费用13210.80元；

证据 8、交通费发票11张，证明周志某为处理本案纠纷支付交通费1064元；

证据 9、律师费收据及聘请律师的合同（本诉和反诉），证明周志某为诉讼支付律师代理费45000元；

证据 10、工商银行信贷人员的视频资料，证明银行确定的最终放款日期为2013年12月30日。

综合分析上述证据，结合庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：

2013年7月28日，经21世纪不动产济南和平加盟店——济南和平房地产营销策划有限公司（以下简称和平营销策划公司）居间介绍，孔某梅作为出卖人，周志某作为买受人，和平营销策划公司作为居间人，三方共同签订了房屋买卖合同。孔某梅将济南市历下区建筑新村26号楼4-102室（一楼，建筑面积58.45平方米，以下简称102室）以及没有合法手续的院内平房（面积15平方米）出售给周志某，成交价格为65万元；周志某在房产过户前支付孔某梅首付款20万元，剩余45万元办理银行按揭贷款，在银行发放贷款之日直接由银行支付给孔某梅；孔某梅和周志某在合同签订后5日内，委托并协助21世纪不动产济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料；孔某梅保证此房产项下户籍为空户，如房产项下有户口，孔某梅应当在房屋所有权转移之日起50日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，否则，应当向周志某支付2万元违约金；任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向对方支付房屋总价款千分之三的违约金，或者承担房屋总价款30%的违约金，具体承担哪一种责任，由守约方选择，并赔偿给守约方造成的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。

房屋买卖合同签订后，周志某于 2013年8月22日支付孔某梅首付款20万元，孔某梅将102室过户至周志某名下，并将房屋交付给了周志某，周志某于8月28日取得了济房权证历字第2331**房屋所有权证。在办理房产过户的同时，周志某的银行按揭贷款也已审批通过，周志某与工商银行济南历下支行于2013年8月30日签订了个人购房借款／担保合同，待周志某去房管局办理房屋抵押登记手续并将他项权利证书交给银行后，银行即可放款。

8月29日，孔某梅将自己和女儿的户口从102室迁出，周志某遂后向济南市公安局历下分局建筑新村派出所申请落户，被告知102室内仍有名叫“傅成”的户口未迁走。“傅成”与孔某梅没有亲属关系，据孔某梅陈述，其并不知道102室有“傅成”的户口。孔某梅与周志某为此发生纠纷，经建筑新村派出所调解，也未达成一致意见。

11月8日，孔某梅向本院提起诉讼，并申请查封了102室。11月12日，孔某梅向周志某的账户汇入2万元，作为未清空户口的违约金。

另查明，周志某为购买房屋支付中介费、交易税、登记费、查档费、房产评估费共计 13210.80元。为本次诉讼，孔某梅支付律师代理费1万元，周志某支付律师代理费45000元。

本院认为，孔某梅与周志某签订的房屋买卖合同中约定：孔某梅保证 102室为空户，如房产项下有户口，孔某梅应当在房屋所有权转移之日起50日内将户口迁出，否则，应当向周志某支付2万元违约金。2013年8月28日房屋所有权由孔某梅转移给周志某后，孔某梅没有在50日内完成清空户口的义务，房屋内仍有“傅成”的户口，构成违约。

《中华人民共和国合同法》第六十一条规定： “合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”孔某梅与周志某签订的房屋买卖合同中，双方约定剩余房款45万元办理银行按揭贷款，付款期限为“在银行发放贷款之日直接由银行支付给孔某梅”。双方对于付款期限的约定并不明确，类似的约定在有房屋中介机构参与的房屋买卖合同中经常出现。根据房屋中介机构闫炳晨、谭海芳的证言和工商银行历下支行与周志某签订的借款担保合同可以确定，周志某在2013年8月28日取得房屋所有权证之前，其贷款已经获得审批通过，并在取得了房屋所有权证后，于8月30日与工商银行历下支行签订了借款担保合同。按照交易惯例，周志某只要去房管部门办理完抵押手续，银行就会放款，根据中介机构闫炳晨、谭海芳的证言和工商银行历下支行工作人员的介绍，从取得房屋所有权证到办理抵押手续一般不会超过10个工作日。周志某未在合理期限内去办理房屋抵押手续，属于恶意阻碍银行放款条件成就，导致银行不能放款，构成违约。

《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定： “当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”孔某梅未能按合同约定清空户口，周志某未能在合理期限内支付剩余房款，双方均存在违约行为，应当各自承担相应的违约责任。本院综合考虑双方的主观过错、违约情节、违约程度及合同的履行情况，确定双方应承担同等违约责任。鉴于此，孔某梅和周志某按合同约定应向对方支付房屋总价款日千分之三的违约金予以抵销，不再支付，孔某梅已支付给周志某的2万元违约金，由周志某返还给孔某梅；律师代理费、交通费、误工费各自负担；因房屋买卖产生的中介费、交易税、登记费、查档费、房产评估费等共计13210.80元，孔某梅和周志某各负担6605.40元；孔某梅和周志某均要求解除房屋买卖合同，本院予以支持。

房屋买卖合同解除后，周志某应当将 102室返还给孔某梅，并配合孔某梅办理房屋所有权变更登记；孔某梅应当返还周志某20万元并赔偿银行同期贷款利息。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：

一、解除原告孔某梅与被告周志某于 2013年7月28日签订的房屋买卖合同；

二、被告周志某于本判决生效之日起 10日内将济南市历下区建筑新村26号楼4-102室（含院内平房）退还给原告孔某梅，并配合原告孔某梅办理房屋所有权变更登记；

三、被告周志某于本判决生效之日起 10日内退还原告孔某梅违约金2万元；

四、反诉被告孔某梅于本判决生效之日起 10日内返还反诉原告周志某20万元；

五、反诉被告孔某梅赔偿反诉原告周志某银行利息（自 2013年8月23日至本判决生效之日，以20万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；

六、反诉被告孔某梅赔偿反诉原告周志某中介费、交易税、登记费、查档费、房产评估费等 6605.40元；

七、驳回原告孔某梅要求被告周志某支付违约金 113100元的诉讼请求（自2013年9月10日至2013年11月7日）；

八、驳回原告孔某梅要求被告周志某承担律师费、交通费的诉讼请求；

九、驳回反诉原告周志某要求反诉被告孔某梅支付违约金的诉讼请求（自 2013年10月16日至判决之日）；

十、驳回反诉原告周志某要求反诉被告孔某梅赔偿律师费、交通费、误工费的诉讼请求；

十一、驳回反诉原告周志某超出部分的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费 11630元，反诉案件受理费5670元，财产保全费3330元，原告孔某梅负担10315元，被告周志某负担10315元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　　闫　勇

代理审判员　　于骐宁

人民陪审员　　马俊华

二〇一四年四月二十一日

书　记　员　　王恩辉